« Monsieur Durand, vous investissez dans l’immobilier locatif ? » Cette question, je l’ai posée la semaine dernière à un client qui venait acheter des fenêtres pour sa résidence principale à Sanary-sur-Mer. Sa réponse m’a surpris : « Oui, j’ai trois appartements à Toulon, et croyez-moi, les menuiseries, c’est ce qui fait la différence entre un bien qui se loue facilement et un autre qui reste vide des mois ! »
Voilà bien une vérité que j’entends de plus en plus souvent dans notre showroom. Je peux vous affirmer une chose : les investisseurs avisés l’ont compris depuis longtemps. Les menuiseries ne sont pas un détail dans un investissement locatif, elles sont un facteur déterminant de rentabilité.
Tenez, prenez l’exemple de Madame Garcia. Cette investisseuse toulonnaise possède un petit portefeuille de quatre appartements dans l’agglomération. « Au début, je regardais surtout l’emplacement et le prix d’achat », me confiait-elle récemment. « Maintenant, je visite d’abord les menuiseries. Si elles sont vétustes, soit je négocie le prix pour les refaire, soit je passe mon chemin. »
Cette évolution des mentalités, elle n’est pas anodine. Le marché locatif varois a profondément changé ces dernières années. Entre la pression touristique, l’essor des locations saisonnières et les nouvelles attentes des locataires, investir dans l’immobilier locatif dans le Var demande aujourd’hui une approche plus fine, plus professionnelle.
Et dans cette équation complexe, les menuiseries aluminium et PVC jouent un rôle central que beaucoup d’investisseurs sous-estiment encore. Laissez-moi vous expliquer pourquoi elles peuvent faire ou défaire votre rentabilité locative.
Le marché locatif varois : un contexte spécifique
Une demande locative soutenue mais exigeante
Le Var, c’est 1,1 million d’habitants et un marché locatif dynamique porté par plusieurs facteurs.
D’abord, la croissance démographique constante : +0,8% par an selon l’INSEE, soit environ 8 000 nouveaux habitants chaque année. Ensuite, l’attractivité économique de l’agglomération toulonnaise et de la côte varoise qui attire de nombreux actifs.
« Nous avons toujours des demandes », confirme Sylvie Bertrand, agent immobilier à Hyères depuis quinze ans. « Mais les locataires sont devenus beaucoup plus exigeants. Ils comparent, ils visitent plusieurs biens, ils négocient. Un appartement avec de vieilles fenêtres qui laissent passer le bruit et les courants d’air, il reste sur le marché. »
Cette exigence accrue, elle s’explique par plusieurs phénomènes. D’abord, l’offre s’est diversifiée avec l’essor des plateformes de location entre particuliers. Les locataires ont plus de choix, donc plus de pouvoir de négociation. Ensuite, les préoccupations environnementales et de confort ont pris une importance croissante, surtout chez les jeunes actifs qui constituent une part importante de la demande locative.
« Les locataires me demandent systématiquement l’étiquette énergétique maintenant », observe Pierre Leconte, propriétaire de six appartements à La Seyne-sur-Mer. « Et quand ils voient un F ou un G, ils partent sans même finir la visite. »
L'impact de la saisonnalité varoise
Dans le Var, impossible d’ignorer la dimension saisonnière. L’été, la population peut doubler dans certaines communes côtières. Cette affluence crée des opportunités mais aussi des défis spécifiques pour l’investissement locatif.
« L’été, mes appartements avec de bonnes menuiseries se louent 30% plus cher », témoigne Marc Olivier, investisseur à Sanary-sur-Mer. « Les vacanciers veulent du confort, de la fraîcheur, du calme. Avec mes anciennes fenêtres simple vitrage, c’était impossible. »
Cette saisonnalité influence aussi les attentes des locataires permanents. Habitués aux standards élevés des locations de vacances, ils reportent ces exigences sur leur logement principal. Des fenêtres PVC performantes, des volets roulants motorisés, une bonne isolation phonique : ce qui était du luxe il y a dix ans est devenu la norme.
La concurrence des locations saisonnières
Parlons franchement : Airbnb et consorts ont bouleversé la donne. De nombreux propriétaires ont basculé vers la location saisonnière, réduisant l’offre de logements pour les résidents permanents. Résultat : les loyers ont augmenté, mais les exigences aussi.
« Mes concurrents qui font du saisonnier investissent massivement dans le confort », explique Nathalie Torres, propriétaire de trois T2 à Bandol. « Moi, pour rester compétitive en location classique, j’ai dû suivre. Nouvelles fenêtres, volets automatiques, climatisation… Mais au final, mes appartements se louent plus vite et plus cher. »
Cette concurrence indirecte pousse vers le haut les standards du marché locatif traditionnel. Les menuiseries, parce qu’elles sont immédiatement visibles et impactent directement le confort, sont devenues un critère de différenciation majeur.
Pourquoi les menuiseries sont-elles cruciales dans l'investissement locatif varois ?
Premier critère de sélection des locataires
« Quand je visite un appartement, je regarde d’abord les fenêtres. » Cette phrase, je l’ai entendue des dizaines de fois dans la bouche de locataires potentiels qui accompagnaient nos clients lors de visites. Et pour cause : les menuiseries, c’est ce qu’on voit en premier, c’est ce qui donne le ton.
Des fenêtres vétustes, aux joints noircis, aux mécanismes grippés, ça donne immédiatement une impression de négligé. À l’inverse, des menuiseries récentes, bien entretenues, ça rassure sur l’état général du logement et sur le sérieux du propriétaire.
« J’ai visité deux appartements similaires la même semaine », raconte Amélie, jeune cadre qui cherchait un T3 à Toulon. « Le premier avait de vieilles fenêtres en bois écaillé, le second des fenêtres PVC récentes. Même surface, même quartier, même prix : j’ai choisi le second sans hésiter. »
Cette réaction, elle est typique. Dans un marché tendu où les locataires ont peu de temps pour choisir, les menuiseries fonctionnent comme un signal qualité immédiat. Elles permettent de se faire une idée rapide du standing du bien et de l’attention portée par le propriétaire à son entretien.
Impact direct sur le confort et les charges
Dans le Var, le confort thermique, c’est crucial. Nos étés peuvent être torrides, nos hivers parfois rigoureux, surtout dans l’arrière-pays. Des menuiseries performantes, c’est la garantie d’un logement agréable à vivre toute l’année.
« Depuis que j’ai changé les fenêtres de mes appartements, mes locataires ne se plaignent plus des factures d’électricité », témoigne Robert Petit, propriétaire de quatre logements à Draguignan. « Avant, ils me reprochaient les coûts de climatisation l’été. Maintenant, ils renouvellent leur bail sans discuter. »
Cette dimension économique, elle compte énormément pour les locataires. Avec des fenêtres aluminium ou PVC performantes, les économies d’énergie peuvent représenter 200 à 400 euros par an selon la surface et l’exposition. Pour un locataire, c’est l’équivalent d’un mois de charges en moins !
L’isolation phonique, c’est l’autre grand enjeu. Dans les centres-villes varois, souvent denses et animés, le bruit peut vite devenir un problème. « Mes appartements donnent sur l’avenue principale de Hyères », explique Monique Fernandez. « Avec les anciennes fenêtres, c’était invivable. Depuis la rénovation, plus aucune plainte pour le bruit. »
Facteur de valorisation et de différenciation
Sur un marché concurrentiel, les menuiseries permettent de justifier un loyer plus élevé. C’est mathématique : un logement plus confortable, plus économe en énergie, plus silencieux, ça se monnaye.
« J’ai pu augmenter mes loyers de 50 euros par mois après la rénovation des menuiseries », calcule Jean-Pierre Rossi, investisseur à La Garde. « Sur un T3, ça représente 600 euros de plus par an. Avec quatre appartements, l’investissement s’est amorti en trois ans. »
Cette valorisation, elle ne se limite pas au loyer. Elle joue aussi sur la durée de location et le taux de rotation. Des locataires satisfaits, ce sont des baux qui se renouvellent, moins de vacance locative, moins de frais d’agence et de remise en état.
« Mes locataires restent en moyenne quatre ans maintenant », se félicite Marie Olivier, propriétaire à Sanary. « Avant la rénovation, c’était plutôt dix-huit mois. La différence, c’est énorme en termes de rentabilité. »
Les spécificités du climat varois : un enjeu pour vos menuiseries locatives
Le défi de la chaleur estivale
L’été dans le Var, c’est souvent 35°C à l’ombre, parfois plus. Dans un logement mal isolé, la température intérieure peut grimper à 30°C, rendant les lieux invivables sans climatisation intensive. Pour un locataire, c’est la garantie de factures d’électricité astronomiques.
« L’été dernier, mon locataire de l’appartement avec les anciennes fenêtres a eu 180 euros de facture EDF en juillet », se souvient Patrick Blanc, propriétaire à Six-Fours. « Celui de l’appartement rénové : 80 euros. Devinez lequel a renouvelé son bail ? »
Des menuiseries performantes avec vitrage à contrôle solaire peuvent réduire de 40% les apports de chaleur. Concrètement, ça peut faire gagner 3 à 4°C dans le logement, transformant un four en espace vivable. Pour un investisseur, c’est la différence entre un bien qui se loue facilement et un autre qui reste vacant tout l’été.
La ventilation naturelle, c’est l’autre aspect crucial. Nos nuits d’été restent souvent chaudes, mais une bonne circulation d’air peut considérablement améliorer le confort. Des fenêtres avec ouverture oscillo-battante permettent d’aérer en sécurité, même la nuit. « Mes locataires me disent qu’ils dorment mieux depuis les nouvelles fenêtres », confirme Sylvie Garcia, propriétaire à Toulon.
La résistance aux embruns salins
Sur la côte varoise, l’air marin est chargé de sel. Pour les menuiseries, c’est un test de résistance permanent. Des fenêtres de mauvaise qualité peuvent se dégrader rapidement, créant des problèmes d’étanchéité, de fonctionnement, d’esthétique.
« J’ai acheté un appartement en front de mer à Sanary avec des fenêtres PVC premier prix », raconte Michel Leconte. « Au bout de trois ans, elles avaient jauni et les mécanismes étaient grippés par le sel. J’ai dû tout refaire. »
Cette dégradation accélérée, c’est un coût caché de l’investissement locatif côtier. Avec des menuiseries adaptées, labellisées Qualimarine comme celles que nous proposons, la durée de vie peut dépasser 25 ans même en bord de mer. Un investissement initial plus important, mais une tranquillité à long terme.
L'épreuve du mistral
Le mistral, ce vent du nord-ouest qui peut souffler à plus de 100 km/h, c’est une spécificité varoise que tous les investisseurs ne prennent pas en compte. Pourtant, des menuiseries mal dimensionnées ou mal posées peuvent créer des problèmes récurrents.
« Avec mes anciennes fenêtres, dès qu’il y avait du mistral, ça sifflait dans tout l’appartement », témoigne une locataire de La Seyne. « Impossible de se chauffer correctement. J’ai fini par déménager. »
Des menuiseries conçues pour résister aux vents forts, avec des systèmes d’étanchéité renforcés et des fixations adaptées, éliminent ces désagréments. Pour un propriétaire, c’est l’assurance de ne pas perdre ses locataires à cause d’un problème technique évitable.
Rentabilité : comment les menuiseries impactent votre retour sur investissement
Réduction de la vacance locative
Dans l’investissement locatif, le pire ennemi de la rentabilité, c’est la vacance. Un mois sans locataire, c’est 8,3% de revenus annuels perdus. Deux mois, et votre rentabilité plonge dangereusement.
« Mes appartements avec de bonnes menuiseries se louent en moyenne en trois semaines », calcule François Torres, investisseur expérimenté à Hyères. « Ceux que je n’ai pas encore rénovés : deux mois minimum. Sur une année, la différence est énorme. »
Cette rapidité de location, elle s’explique par plusieurs facteurs. D’abord, l’attractivité immédiate du bien lors des visites. Ensuite, la satisfaction des locataires qui recommandent à leur entourage. Enfin, la possibilité de cibler une clientèle plus large, y compris les locataires exigeants prêts à payer un loyer plus élevé.
« Depuis que j’ai rénové mes menuiseries, je n’ai plus jamais eu de période de vacance », se félicite Martine Olivier, propriétaire de trois T2 à Bandol. « Mes locataires partent, j’ai déjà une liste d’attente. »
Augmentation des loyers possibles
Des menuiseries récentes et performantes justifient un loyer plus élevé. C’est un fait reconnu par les professionnels de l’immobilier et accepté par les locataires qui y trouvent leur compte en termes de confort et d’économies d’énergie.
« J’ai pu augmenter mes loyers de 8% après la rénovation complète des menuiseries », témoigne André Petit, propriétaire de cinq appartements à Toulon. « Les locataires n’ont pas négocié : ils voyaient bien la différence de qualité. »
Cette augmentation, elle peut paraître modeste, mais sur la durée, l’impact est considérable. Sur un loyer de 800 euros, 8% d’augmentation représentent 768 euros de plus par an. Multiplié par la durée de détention du bien, ça peut représenter des dizaines de milliers d’euros de revenus supplémentaires.
L’autre avantage, c’est la possibilité de cibler une clientèle plus solvable. Des locataires qui recherchent la qualité sont généralement plus stables financièrement, réduisant les risques d’impayés.
Diminution des coûts de maintenance
Des menuiseries de qualité, c’est moins d’interventions, moins de réparations, moins de réclamations. Pour un investisseur qui gère plusieurs biens, c’est un gain de temps et d’argent considérable.
« Avant, j’avais des appels réguliers pour des problèmes de fenêtres : mécanismes bloqués, infiltrations, courants d’air », se souvient Claire Fernandez, propriétaire de six appartements dans l’agglomération toulonnaise. « Depuis les rénovations, plus rien. Mes menuiseries fonctionnent parfaitement. »
Cette fiabilité, elle a un coût caché souvent sous-estimé. Chaque intervention d’un artisan, c’est minimum 80 à 120 euros de déplacement. Chaque réclamation de locataire, c’est du temps passé, du stress, parfois des négociations sur le loyer ou des départs anticipés.
Avec des menuiseries aluminium ou PVC de qualité, la maintenance se limite à un entretien annuel simple. « Je passe une fois par an avec un chiffon et du produit vitres », résume Paul Rossi. « C’est tout. Mes fenêtres ont dix ans et elles sont comme neuves. »
Impact sur la valeur de revente
Un bien avec des menuiseries récentes et performantes se revend mieux et plus cher. C’est un critère de plus en plus important pour les acquéreurs, qu’ils soient investisseurs ou particuliers.
« Quand j’ai vendu mon T3 à La Garde l’année dernière, l’acquéreur m’a dit que les menuiseries récentes avaient pesé dans sa décision », raconte Monique Blanc. « Il a même accepté mon prix sans négocier. »
Cette plus-value à la revente, elle peut représenter 5 à 10% de la valeur du bien selon les experts. Sur un appartement de 200 000 euros, ça peut faire 10 à 20 000 euros de différence. De quoi largement amortir l’investissement initial dans les menuiseries.
Quelles menuiseries choisir pour un investissement locatif dans le Var ?
PVC ou aluminium : le match pour l'investisseur
Pour un investissement locatif, le choix entre PVC et aluminium ne se pose pas dans les mêmes termes que pour une résidence principale. L’investisseur doit optimiser le rapport qualité-prix-durabilité tout en pensant à l’attractivité pour les locataires.
« Pour mes premiers investissements, j’ai choisi du PVC », explique Didier Garcia, propriétaire de huit appartements dans le Var. « Moins cher à l’achat, bonnes performances thermiques, entretien facile. Parfait pour débuter. »
Le PVC présente effectivement des avantages pour l’investisseur débutant. Coût d’acquisition plus faible, performances d’isolation excellentes, maintenance réduite. Dans l’arrière-pays varois, où les contraintes climatiques sont moins extrêmes qu’en bord de mer, c’est souvent le choix le plus rationnel.
« Mes locataires sont très satisfaits de leurs fenêtres PVC », confirme Sylvie Petit, propriétaire à Draguignan. « Elles isolent bien du froid l’hiver et de la chaleur l’été. Et esthétiquement, avec les finitions actuelles, c’est très correct. »
L’aluminium, lui, se justifie dans certaines configurations spécifiques. En bord de mer d’abord, pour sa résistance aux embruns salins. Sur des biens haut de gamme ensuite, pour son esthétique plus moderne et ses possibilités de grandes ouvertures.
« Pour mes appartements en front de mer à Sanary, j’ai choisi l’aluminium », détaille Marc Olivier. « Plus cher, mais indispensable face aux embruns. Et mes locataires apprécient l’aspect contemporain. »
Les critères techniques prioritaires
Pour un investissement locatif dans le Var, certains critères techniques sont incontournables. L’isolation thermique d’abord : un coefficient Uw inférieur à 1,4 W/m²K minimum pour limiter les déperditions et les coûts de climatisation.
L’isolation phonique ensuite : indice d’affaiblissement acoustique de 32 dB minimum, 35 dB dans les zones bruyantes. « Mes appartements donnent sur une avenue passante », explique Pierre Leconte. « Avec 35 dB d’isolation, mes locataires dorment tranquilles. »
La résistance au vent, c’est crucial dans le Var. Nos menuiseries sont testées pour résister à des vents de 180 km/h. « Pendant la tempête de l’hiver dernier, aucun problème », témoigne Marie Torres. « Mes locataires n’ont même pas eu peur. »
La sécurité, enfin. Des systèmes de verrouillage multipoints, du vitrage feuilleté sur les rez-de-chaussée : autant d’éléments qui rassurent les locataires et peuvent justifier un loyer plus élevé.
Les options qui font la différence
Certaines options, sans être indispensables, peuvent faire la différence sur le marché locatif. Les volets roulants motorisés, par exemple, sont très appréciés des locataires.
« Mes appartements avec volets électriques se louent 50 euros de plus par mois », calcule Robert Fernandez. « L’investissement se rentabilise en deux ans, et après c’est du bénéfice pur. »
La motorisation, c’est le confort moderne que recherchent les locataires. Plus besoin de sortir pour fermer les volets, programmation possible, sécurité renforcée : autant d’arguments qui séduisent.
Les moustiquaires intégrées, c’est l’autre option très demandée dans le Var. « L’été, c’est indispensable », confirme Nathalie Olivier. « Mes locataires peuvent aérer sans être envahis par les insectes. »
Témoignages d'investisseurs : retours d'expérience dans le Var
Cas pratique 1 : Rénovation complète à Toulon
Pierre Leconte possède quatre appartements dans le centre-ville de Toulon. Quand il a commencé à investir il y a dix ans, il se concentrait sur l’emplacement et le prix d’achat. « Je pensais que les locataires s’adapteraient », avoue-t-il. « Grosse erreur ! »
Ses premiers biens, avec des menuiseries vétustes, lui ont causé de nombreux problèmes. Rotations fréquentes de locataires, périodes de vacance prolongées, réclamations constantes pour le bruit et les courants d’air.
Résultat : ses loyers ont augmenté de 200 euros par mois au total, ses périodes de vacance ont été divisées par trois, et ses coûts de maintenance ont pratiquement disparu. « L’investissement s’est amorti en trois ans et demi », calcule-t-il. « Maintenant, c’est du bénéfice pur. »
Cas pratique 2 : Stratégie progressive à Hyères
Sylvie Garcia a adopté une approche différente. Propriétaire de six appartements à Hyères, elle a choisi de rénover progressivement, en commençant par les biens les plus problématiques.
« J’ai d’abord rénové l’appartement qui avait le plus de mal à se louer », explique-t-elle. « Résultat immédiat : loué en deux semaines au lieu de deux mois habituels. »
Cette première réussite l’a convaincue de poursuivre. Elle rénove maintenant un appartement par an, en utilisant les surplus de trésorerie générés par l’amélioration de rentabilité des biens déjà rénovés.
« C’est un cercle vertueux », analyse-t-elle. « Chaque rénovation améliore la rentabilité globale et finance la suivante. Dans deux ans, tous mes biens seront aux normes actuelles. »
Cas pratique 3 : Spécialisation haut de gamme à Sanary
Marc Olivier a fait le choix de la montée en gamme. Propriétaire de trois appartements en front de mer à Sanary, il a investi massivement dans des menuiseries aluminium haut de gamme.
« Mes appartements se louent maintenant 1 200 euros par mois au lieu de 950 », détaille-t-il. « La différence, c’est la qualité des prestations. Mes locataires sont des cadres, des professions libérales qui recherchent le confort. »
Cette stratégie lui permet de cibler une clientèle moins sensible au prix mais très exigeante sur la qualité. « Mes locataires restent en moyenne trois ans », se félicite-t-il. « Certains ont même acheté dans la résidence après avoir été locataires. »
Var Pose Alu : votre partenaire pour l'investissement locatif
Une expertise dédiée aux investisseurs
Chez Var Pose Alu, nous avons développé une expertise spécifique pour accompagner les investisseurs immobiliers. Nous comprenons vos contraintes : optimisation des coûts, recherche de rentabilité, gestion de plusieurs biens simultanément.
« Ils ont tout de suite compris mes besoins d’investisseur », témoigne Robert Fernandez. « Pas de superflu, des solutions efficaces, des délais respectés. Et surtout, des conseils pour optimiser la rentabilité. »
Notre approche, c’est d’abord l’écoute. Nous analysons votre portefeuille, vos objectifs, votre budget. Ensuite, nous proposons des solutions adaptées, en privilégiant toujours le rapport qualité-prix-durabilité.
« Ils m’ont aidé à prioriser mes rénovations », explique Marie Torres. « Commencer par les biens les plus rentables, étaler l’investissement, optimiser les aides disponibles. Une vraie stratégie. »
Des solutions adaptées à chaque budget
Nous proposons des gammes de menuiseries adaptées à tous les budgets d’investissement. Du PVC performant pour les budgets serrés aux solutions aluminium haut de gamme pour les biens d’exception.
« Ils ont su me proposer des fenêtres PVC de qualité dans mon budget », confirme Claude Petit. « Pas le haut de gamme, mais des produits fiables qui font le travail. »
Cette approche pragmatique, c’est notre force. Nous ne cherchons pas à vendre le plus cher, mais le plus adapté à votre projet et à vos contraintes financières.
Un service complet pour les investisseurs
Gérer plusieurs biens, c’est chronophage. C’est pourquoi nous proposons un service complet : visite technique, devis détaillé, gestion des aides, coordination avec vos autres corps d’état, suivi de chantier.
« Je leur donne mes clés, ils gèrent tout », résume François Torres. « Visite, mesures, pose, nettoyage. Je récupère mes appartements prêts à louer. »
Ce service clé en main, c’est particulièrement apprécié des investisseurs qui n’habitent pas dans le Var ou qui gèrent de nombreux biens. Nous nous adaptons à vos contraintes d’agenda et de disponibilité.
FAQ : vos questions sur menuiseries et investissement locatif
Le PVC offre le meilleur rapport qualité-prix pour la plupart des situations. L'aluminium se justifie en bord de mer (résistance aux embruns) ou pour des biens haut de gamme. Nous vous conseillons selon votre projet.
Prenez en compte : augmentation de loyer possible, réduction de la vacance locative, diminution des coûts de maintenance, économies d'énergie pour le locataire. Le retour sur investissement est généralement de 3 à 5 ans.
Oui, de 5 à 10% selon les biens et les secteurs. Les locataires acceptent de payer plus cher pour un meilleur confort, surtout s'ils économisent sur leurs charges énergétiques.
Nous planifions les interventions pour minimiser la gêne : travaux fenêtre par fenêtre, respect des horaires, nettoyage quotidien. La plupart des locataires apprécient l'amélioration de leur confort.
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